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地価が全国で5年連続上昇——2026年基準地価の読み方と、あなたの街の地価を無料で調べる方法

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16 9月 2026 • 19 min read

はじめに——地価5年連続上昇って、あなたの街ではどう？

2026年9月15日、国土交通省は2026年基準地価（令和8年都道府県地価調査）を公表しました。価格時点は2026年7月1日。全国47都道府県の計21,466地点（宅地21,050地点＋林地416地点）を対象に、不動産鑑定士の鑑定評価に基づいて都道府県知事が正常価格を判定する調査です。

その結果、全国の地価（全用途平均）は前年比+1.5%となり、5年連続の上昇を記録しました。用途別では住宅地+1.0%、宅地見込地+0.4%、商業地+2.9%、工業地+3.3%と、すべての用途でプラス。NHKは「住宅地商業地とも需要堅調の中で」の上昇と報じています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50254 ／国土交通省「令和8年都道府県地価調査の実施状況及び地価の状況」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00392.html ）。

とはいえ「地価が上がっている」というニュースと、あなたが買いたい土地・いま住んでいる街で起きていることとは別物です。全国平均は2万地点余りの平均値にすぎず、圏域や用途によって向きも速度も大きく異なります。だからこそ、まずは数字の意味を正しく知り、自分の街の実際を確認することが大切です。

本記事では、(1) 2026年基準地価の主要数字の正しい読み方、(2) 金利・需要動向といった背景の構造、(3) 国交省の公式サービスで自分の住所の地価を無料で調べる手順、(4) 住宅購入や固定資産税など家計への影響——の4点を順に解説します。引用する情報は国土交通省の公式資料とNHK報道のみに限定し、公表日と出典URLを明示する方針です。「買うべきか・待つべきか」の結論を押しつけるのではなく、ご自身で判断するための材料を届けるのが本記事の目標です。

2026年基準地価の主要数字は？全国・圏域別の変動率を整理

まず、調査の基本から確認しておきましょう。2026年基準地価（令和8年都道府県地価調査）は国土交通省が2026年9月15日に公表したもので、価格時点は2026年7月1日です。全国47都道府県の宅地21,050地点と林地416地点、計21,466地点が対象で（福島第一原子力発電所事故の影響による10地点は調査休止）、基準地ごとに不動産鑑定士の鑑定評価を求め、都道府県知事が正常価格を判定しています。

用途別の変動率——工業地と商業地がけん引

全国の対前年平均変動率は、住宅地+1.0%、宅地見込地+0.4%、商業地+2.9%、工業地+3.3%と、すべての用途でプラスとなりました。全用途平均は前年比+1.5%で、地価は5年連続の上昇です（NHK報道）。

年（和暦）	住宅地	宅地見込地	商業地	工業地
2023（令和5）	+0.7%	+0.5%	+1.5%	+2.6%
2024（令和6）	+0.9%	+0.5%	+2.4%	+3.4%
2025（令和7）	+1.0%	+0.4%	+2.8%	+3.4%
2026（令和8）	+1.0%	+0.4%	+2.9%	+3.3%

読みどころは、上昇率が全用途で最も高いのは工業地（+3.3%）という点です。商業地（+2.9%）も高く、2023年以降、両者の上昇が続いています。推移を詳しく見ると、商業地は変動率が徐々に高まっている一方、工業地は2026年に前年比でわずかに低下（+3.4%→+3.3%）しており、高水準を保ちながらの上昇です。住宅地は+1.0%で前年と横ばいの、緩やかな上昇基調が続いています。

圏域別——東京圏と地方圏で明暗が分かれる

次に、2026年調査の圏域別×用途別の変動率です。

圏域	住宅地	宅地見込地	商業地	工業地
東京圏	+4.0%	+0.2%	+8.9%	+6.4%
大阪圏	+2.3%	△0.2%	+6.8%	+7.4%
名古屋圏	+1.5%	（公表なし）	+2.7%	+3.3%
地方圏	+0.1%	+0.5%	+0.9%	+2.3%

最大のポイントは地域格差です。住宅地は東京圏で+4.0%と大きく上昇する一方、地方圏は+0.1%とほぼ横ばい。同じ「上昇」といっても、地域による体感の差はとても大きくなっています。また、大阪圏の宅地見込地は△0.2%と、圏域平均では唯一のマイナスです。全国平均では全用途がプラスでも、圏域・地点の単位ではマイナスの項目がある点に留意が必要です。一方の工業地は、全圏域で+2.3〜+7.4%と堅調でした。

なお、変動率の上位・下位に入る個別地点や市町村単位の動きは、国交省が公表する「変動率上位順位表」「変動率下位順位表」（PDF）で確認できます。自分の街の詳しい数字を知りたい方は、こちらで直接確認するのが確実です。

（出典: 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の実施状況及び地価の状況」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00392.html ）（出典: NHK「地価調査全国で5年連続上昇住宅地商業地とも需要堅調の中で」2026-09-15 https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50254 ）（参考: 国土交通省「変動率上位順位表（全国）」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/002021921.pdf ／「変動率下位順位表（全国）」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/002021926.pdf ）

なぜ地価は上がり続ける？金利・インバウンド・供給制約の構造

全国の地価が5年連続で上昇した背景には、複数の要因が重なっているとみられます。確認できた情報をもとに整理します。

押し上げる要因

第一に、住宅需要の堅調です。国土交通省の2026年基準地価公表を受け、NHKは「住宅地商業地とも需要堅調の中で」上昇したと報じています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50254）。

第二に、インバウンド（訪日外国人）の増加です。長野県白馬村など、インバウンドが増加している観光地の地価上昇が報道で言及されており、観光需要が商業地や観光地域の地価を押し上げたとみられます（出典: 同上）。

第三に、工業地の高い上昇率です。2026年の工業地は全国平均で前年比+3.3%と、全用途の中で最大の伸びを示しました（出典: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00392.html）。背景として半導体工場の立地などが例年指摘されますが、今回確認した一次情報には裏付けがなく、断定は避けます。

冷やす要因：金利上昇

一方で、需要を抑制する方向に働く力も同時に強まっています。長期金利（10年国債利回り）は2026年9月15日に3.035%まで上昇し、約30年ぶりの高い水準となりました（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50343）。9月11日には原油高を背景とするインフレ懸念から一時3%に達しています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260911de49681）。さらに、大手銀行2行が変動金利型の住宅ローン金利を9月から引き上げると発表しており（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260831de47487）、返済負担の増加は住宅需要の一部を抑制する可能性があります。

政策の動き

国交省は、子育て世帯のフラット35について中古住宅購入時の金利引き下げ支援強化を検討しているほか、新築マンションの高騰を受け「投機的取引の抑制」を柱とする税制改正要望も行ったと報じられています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260914de50204 / https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260902de47744）。

構造を図で理解する

これらの要因の関係を図にまとめました。

graph TD
    A["住宅需要の堅調"] -->|"押し上げ"| P["地価上昇（全国で5年連続）"]
    B["インバウンド増加（観光地の需要）"] -->|"押し上げ"| P
    C["長期金利上昇（3.035%・約30年ぶり）"] --> R["住宅ローン返済負担の増加"]
    R -->|"需要の一部抑制"| P
    D["フラット35の子育て世帯支援（検討中）"] -.->|"需要の下支え"| A
    E["投機的取引の抑制（税制改正要望）"] -.->|"投機的需要の抑制"| P
    P --> T["固定資産税評価額（3年ごとの評価替え）"]
    T --> U["固定資産税の税額（負担水準調整あり）"]

図のように、地価は「住宅需要の堅調」「インバウンド増加」という押し上げ要因と、「長期金利上昇 → 返済負担増 → 需要の一部抑制」という抑制側の経路が競合する構造と読めます。2026年時点では押し上げ側が優勢だった結果が、全国5年連続上昇という数字に表れたと考えられます。なお、供給制約（建設費などの上昇）も例年指摘されますが、今回確認した一次情報では定量的裏付けがないため参考に留めます。地価の上昇が固定資産税評価額を経由して税負担へ波及し得る点は、後のセクションで扱います。

どうやって自分の住所の地価を調べる？不動産情報ライブラリ活用ガイド

「全国平均で前年比+1.5%」と聞いても、気になるのは自分の街・買いたい土地の数字です。国土交通省の無料公式サービス「不動産情報ライブラリ」を使えば、登録不要・無料で住所まわりの地価を誰でも調べられます。流れを6ステップで解説します。

ステップ1：不動産情報ライブラリを開く

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」にアクセスします。不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査（基準地価）の価格、防災・都市計画・周辺施設情報などを検索・閲覧できる国交省の公式サイトで、都道府県地価調査の公式ページも個別地点（基準地）の検索をここへ案内しています（出典: https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ ）。

ステップ2：住所・地図で自宅周辺を検索

検索画面に自宅や気になる土地の住所を入力するか、地図を操作して周辺を表示します。

ステップ3：近くの「基準地」の価格と前年比を確認

地図上の基準地（地価公示・都道府県地価調査の調査地点）を選ぶと、その地点の価格と前年比変動率が確認できます。これが「自分の街の地価」に最も近い公式数字です。

ステップ4：複数の基準地を見比べる

1地点だけでは偏りがあります。最寄駅からの距離・用途（住宅地か商業地か）・路線が違えば価格水準も変わるため、できるだけ条件の近い複数地点を見比べて相場感をつかみましょう。

ステップ5：実際の取引価格情報も併せて見る

基準地価格は、不動産鑑定士の鑑定評価に基づき都道府県知事が判定した「正常価格」の目安です。同じ不動産情報ライブラリで実際の取引事例（不動産取引価格情報）も確認し、相場感を補正します。なお、本稿の手順は概要であり、画面構成は更新されることがあるため、実際の操作はサイト内の案内・ヘルプ表示に従ってください（出典: https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ ）。

ステップ6：市単位の数値は公式表で確認

市町村・都道府県単位の変動率は、国交省「令和8年都道府県地価調査関係データ」の第4表「都道府県別・用途別対前年平均変動率」などで確認できます（出典: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00391.html ）。

基礎知識：基準地価と地価公示の違い

地価公示：国（国土交通省）が毎年1月1日時点で例年3月に公表するもの。全国の標準地が対象です
基準地価（都道府県地価調査）：都道府県知事が国土利用計画法施行令第9条に基づき、毎年7月1日時点で例年9月に公表するもの。土地取引規制の価格審査や公共団体の買収価格算定の規準となり、一般の土地取引の指標にもなります

両者は補完関係にあり、基準地価は地価公示を補ってより細かい地域の動きを捉えます。2026年9月15日公表のニュースは、この基準地価側の数字です（出典: https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html ）。

注意：「土地情報総合ダウンローダーWEB版」は要確認

国交省の「土地情報総合ダウンローダーWEB版」も地図から地価情報を引けるサービスですが、本稿執筆時点でアクセス確認が取れなかったため、利用可否は各自でご確認ください（要確認）。本記事では、確認済みの不動産情報ライブラリ＋国交省データページを主な調べ方として案内しています。

地価上昇と金利上昇は家計にどう響く？買い時の判断枠組み

ここまで地価の数字の読み方と調べ方を見てきました。最後に、いちばん気になる「わが家の家計にはどう響くのか」を整理します。結論を先に言えば、「今すぐ買うべき」「待つべき」を一概に決められる状況ではありません。そのうえで、押さえておくべき判断材料を整理します。

「価格×金利」の二重上昇局面

2026年基準地価では、全国の住宅地が前年比+1.0%の上昇です。一方で、長期金利（10年国債利回り）は2026年9月15日時点で3.035%まで上昇し、約30年ぶりの高い水準に達しています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50343）。さらに、大手銀行2行が変動金利型住宅ローンの金利を9月から引き上げると発表しています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260831de47487）。

つまり、モノ（土地・住宅）の価格と、カネ（借入れのコスト）が同時に上昇する局面です。物件価格だけで見るのか、返済総額で見るのかによって、同じ物件の評価は変わります。ただし、長期金利（10年国債利回り）の上昇が、個々の住宅ローン金利にそのまま直結するとは限りません。住宅ローン金利は金融機関・商品タイプ・審査条件によって異なるため、返済試算は借り入れを検討している金融機関の公式情報で確認することをおすすめします。

新築と中古の動きが分かれ始めている

中古マンション価格は東京23区で2か月連続の下落となり、都心は頭打ちとの観測も出ています（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260824de45945）。また国土交通省は、子育て世帯がフラット35（長期固定型住宅ローン）で中古住宅を購入する際の金利引き下げ支援の強化を検討しているところです（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260914de50204）。ただし制度の詳細・開始時期は未確定のため、利用を検討する場合は最新の公式情報の確認が必須です。

固定資産税は「すぐ同率で上がる」わけではない

持ち家の人が気になるのが固定資産税への影響です。制度上の一般的な仕組みとして、土地の固定資産税は固定資産税評価額を基礎に課され、評価額は地価の動きを反映しつつ、原則として3年ごとの評価替えで見直されます。ただし負担水準の調整措置があるため、地価が上がっても税負担が直ちに同じ比率で上がるわけではありません。運用や例外の扱いは自治体によって異なり得ます。個別の税額は毎年届く納税通知書、またはお住まいの自治体への確認が確実です。なお、固定資産税の仕組みは本記事の主な出典（国交省・NHK）の範囲外のため、ここまでの説明は制度上の一般論です。評価替えや負担調整の正確なルールは、総務省およびお住まいの自治体の公式情報をご確認ください。

買い時を考えるためのチェックリスト

自分の街の地価の向き: 不動産情報ライブラリで近くの基準地の前年比を確認する（参考までに、住宅地は東京圏+4.0%に対し地方圏は+0.1%と地域差が大きい）
金利タイプと返済試算: 変動金利の引き上げが進む中、金利がさらに上昇した場合の返済額を借りる前に試算しておく（実際の適用金利は金融機関ごとに異なるため、公式情報で確認する）
新築か中古か: 中古マンションの頭打ち観測や、フラット35の中古住宅向け支援の動向を情報として抑える
固定資産税の評価替えの時期: 3年ごとの評価替えのタイミングを自治体に確認する

金利タイプの選び方は、当サイトの過去記事「金利上昇時代の住宅ローンはどう選ぶ？」でも解説しています。「買うか待つか」の最終判断は、これらの材料を自分の家計に当てはめて行うものです。断定的な情報に流されず、公式データで確認してから判断材料を揃えることが、今の局面での基本姿勢と言えるでしょう。

よくある質問——地価上昇・固定資産税・調べ方の疑問に答えます

地価上昇は今後も続きますか？

今回の公表資料の範囲では断定できません。全国の地価は5年連続で上昇し、2026年は用途別すべての平均変動率がプラスでした。ただし東京圏の住宅地は+4.0%なのに対して地方圏は+0.1%と地域差が大きく、長期金利も3.035%まで上昇しています。先行きは金利動向と需要の兼ね合いに左右されるため、今後の公表値を継続的に確認することをおすすめします。

（出典: https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00392.html、https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50343）

地価が上がると固定資産税は上がりますか？

土地の固定資産税は固定資産税評価額を課税標準としており、評価額は地価の動きを反映して原則3年ごとの評価替えで見直されます。ただし負担水準の調整措置があるため、地価が上がっても税額が直ちに同じ率で上がるわけではありません。運用や例外は自治体によって異なり得るため、個別の税額は納税通知書やお住まいの自治体への確認をご利用ください。この説明は制度上の一般論であり、評価額と地価の具体的な対応は、今回の公表資料では確認できませんでした（総務省・自治体の公式情報の確認をおすすめします）。

基準地価と地価公示、中古マンション価格はどう違う・どう関係しますか？

地価公示は国（国土交通省）が毎年1月1日時点で例年3月に公表する調査で、基準地価（都道府県地価調査）は都道府県知事が毎年7月1日時点で例年9月に公表する調査であり、両者は補完関係にあります。中古マンション価格は地価と連動する側面がありますが、東京23区では2026年8月時点で2か月連続の下落が報じられるなど、地価と動きが分かれる場面もあります。

（出典: https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html、https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260824de45945）

いま家を買うのは待ったほうがいいですか？

この問いには一般的な正解がなく、本記事では結論を出しません。判断材料としては、住宅地+1.0%の地価上昇と長期金利3.035%・変動金利引き上げが同時に進む局面であること、子育て世帯向けのフラット35金利引き下げ支援の拡大が検討されていることが挙げられます。ご自身の家計と返済計画にあてはめて判断することをおすすめします。

（出典: https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50343、https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260914de50204）

自分の住所の地価はどうやって無料で調べられますか？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を使えば、無料・登録不要で確認できます。住所や地図で周辺を検索して近くの「基準地」の価格と前年比変動率を見たうえで、最寄駅からの距離や用途が近い複数の基準地を比較しましょう。実際の取引価格情報も同じサイトで併せて確認すると、相場感を補正できます。

（出典: https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ ）

まとめ——まずは自分の街の数字を確認しよう

本記事の要点を3行で振り返ります。

2026年基準地価（令和8年都道府県地価調査）は全用途平均で前年比+1.5%と、5年連続の上昇となりました。
用途別では工業地+3.3%が最高で、商業地+2.9%、住宅地+1.0%が続きました。
地域格差は大きく、住宅地は東京圏+4.0%に対し地方圏は+0.1%とほぼ横ばい。同じ「上昇」でも街によって中身は異なります。

全国平均だけを見ていても、自分の住む街で何が起きているかは見えてきません。まずは公式データで確認することから始めてみましょう。

今日からできる3つのアクション:

不動産情報ライブラリで自分の街の基準地を確認する——住所や地図で検索し、自宅周辺の基準地の価格と前年比を見てみましょう（無料・登録不要）。
国交省の第4表で都道府県単位の変動率を見る——「都道府県別・用途別対前年平均変動率」PDFで、お住まいの都道府県の数値を確認できます。
住宅購入検討中なら、金利と返済負担の情報を整理する——長期金利3.035%（2026年9月15日時点）と変動金利引き上げが重なる局面では、価格と返済の両面から材料を揃えることが大切です。

地価も金利も先行きは不確定で、「買うべきか、待つべきか」を断定することはできません。ただ、自分の街の数字を一度確認しておけば、ニュースの印象に流されず、落ち着いて判断しやすくなります。まずは自宅周辺の基準地をひとつ開いてみるところから始めてみてはいかがでしょうか。

（出典: 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の実施状況及び地価の状況」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00392.html ）（出典: 国土交通省「令和8年都道府県別・用途別対前年平均変動率（第4表）」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/002021889.pdf ）（出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ ）（出典: NHK「地価調査全国で5年連続上昇住宅地商業地とも需要堅調の中で」（2026-09-15） https://news.web.nhk/newsweb/na/nd-20260915de50254 ）

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